bhrencana@bh.com.my
Prof Dr Ismail Omar
SEHINGGA kini, lebih 71 juta kes jangkitan wabak pandemik COVID-19 direkodkan dengan 1.6 juta kematian di seluruh dunia.
Di Malaysia sahaja, terdapat 83,475 kes jangkitan dengan 415 kematian, manakala hampir 1 juta kehilangan pekerjaan. Beribu-ribu syarikat mengalami kerugian besar.
Namun, apa pula kesan COVID-19 terhadap industri hartanah di negara kita? Dilaporkan penganalisis pasaran hartanah bahawa impak daripada pandemik agak ketara apabila pasaran hartanah jatuh sehingga 25 peratus mengikut lokasi dan jenis hartanah.
Kenapakah ini berlaku? Bagaimana pula tindakan kerajaan memulihkan keadaan ini daripada terus berlanjutan dan mengelak pasaran hartanah jatuh merudum?
Pasaran hartanah bukanlah mudah difahami disebabkan tiada tempat atau lokasi khusus seperti pasaran biasa. Sebaliknya pasaran hartanah adalah satu situasi apabila pembeli dan penjual melakukan jual beli dan rundingan harga.
Harga terbaik dan tertinggi dipersetujui bersama melalui interaksi permintaan dan penawaran untuk mencapai titik keseimbangan adalah nilai pasaran terbuka. Jika sebaliknya, nilai jualan paksa mungkin pula berlaku.
Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Harta Malaysia menyatakan bahawa nilai pasaran terbuka dicapai apabila penjual dan pembeli sepakat selepas mengambil kira masa perundingan, tiada apa-apa tekanan, maklumat hartanah mencukupi, penjual dan pembeli rela tanpa apa-apa paksaan dan juga keadaan pasaran semasa yang statik ketika rundingan harga diadakan.
Namun, bagaimanakah impak pandemik COVID-19 boleh menjatuhkan nilai pasaran hartanah? Apabila pandemik COVID-19 melanda, ramai kehilangan pekerjaan dan kuasa beli mereka juga jatuh disebabkan pendapatan rendah. Mereka tidak mampu membeli rumah dengan harga mahal.
Bank pula sukar untuk memberi pinjaman kerana risiko mendapatkan bayaran balik yang tinggi. Akibatnya, pasaran merudum apabila permintaan jatuh sedangkan penawaran melambak. Lambakan penawaran atau bekalan rumah menyebabkan hartanah tidak dapat dijual di pasaran (overhang).
Apabila berlaku lebihan hartanah mewah di pasaran, pihak pemaju hartanah akan mengalami kerugian kerana mereka tidak dapat menjual hartanah dibina dan kerugian.
Di Singapura, dilaporkan pembeli warga Indonesia dan China tidak dapat datang ke negara itu untuk membeli rumah, menyebabkan pemaju kerugian apabila rumah tidak dapat dijual. Kemungkinan besar, harga akan jatuh di pasaran.
Di negara kita pula, dilaporkan banyak sekali rumah mewah yang harganya melebihi RM500,000 yang siap tetapi tidak laku di pasaran. Justeru, pemaju mengalami kerugian.
Untuk mengatasi masalah ini, kerajaan mencadangkan penurunan harga bagi rumah berkenaan supaya ada pembeli sanggup dan mampu untuk membelinya. Kerajaan juga bercadang mengenakan cukai kekosongan sebanyak 1 peratus bagi rumah berkenaan supaya pemaju lebih berhati-hati membina rumah di pasaran.
Kajian pasaran yang tepat hendaklah dilakukan supaya dapat mengelak berlakunya lambakan hartanah di pasaran.
Apabila berlaku lambakan hartanah di pasaran, ditambah kuasa beli yang berkurangan dan kemampuan untuk membayar balik pinjaman lemah, seolah-olah pasaran hartanah menjadi seakan-akan sebiji belon yang sedang menggelembung.
Semakin meningkat impak daripada pandemik COVID-19 berlanjutan, saiz belon yang menggelembung semakin membesar saban hari. Akhirnya, kalau tidak berhati-hati, belon berkenaan akan pecah meletup.
Ketika itu, pasaran hartanah jatuh merudum. Ramai penganalisis hartanah menjangkakan keadaan ini boleh terjadi pada akhir 2021 nanti.
Keadaan serupa berlaku pada 2007-2008 apabila pinjaman tidak dibayar balik naik mendadak akibat spekulasi hartanah menyebabkan timbulnya krisis kewangan di Eropah dan merebak ke negara ASEAN termasuk Malaysia.
Kemelesetan pasaran hartanah ketika itu disebabkan kadar faedah yang tinggi dan pinjaman perumahan yang jatuh apabila iklim ekonomi tidak sihat menyebabkan permintaan terhadap hartanah jatuh seterusnya mempengaruhi pasaran yang akhirnya jatuh merudum.
Oleh itu, kerajaan berusaha sekeras mungkin untuk menyekat pandemik COVID-19 daripada terus mempengaruhi kemampuan membeli hartanah yang akan mempengaruhi pasaran hartanah.
Pelbagai usaha sudah, sedang dan akan dijalankan. Antaranya termasuklah memperkenalkan insentif seperti pengecualian cukai keuntungan hartanah, penangguhan bayaran balik pinjaman bank yang dikenali sebagai moratorium, pengecualian duti setem dan sebagainya bagi jual beli hartanah.
Pemaju perumahan pula memperkenalkan rebat tunai bagi menarik minat pembeli untuk membeli rumah yang diminati.
Apakah kesan daripada insentif yang diberikan mampu memulihkan ekonomi dan pasaran hartanah? Kajian dijalankan pelbagai pihak seperti Persatuan Pembeli Rumah Malaysia (HBA) dan Khazanah Nasional (Khazanah) mendapati insentif memberi kesan yang agak positif terhadap pasaran hartanah.
Impaknya memperlahankan kejatuhan pasaran hartanah. Namun, impak yang ketara hanyalah di lokasi tertentu dan terhadap rumah dengan kategori dan harga di bawah RM300,000 sahaja.
Faktor yang menyebabkan perkara ini berlaku adalah sikap bakal pembeli yang terlalu berhati-hati dan mereka sebenarnya memberi keutamaan kepada keperluan asas seperti makanan dan pakaian dan bukannya membeli aset dan hartanah ketika pandemik COVID -19.
Lantaran itu, pelbagai pihak dan agensi dalam industri hartanah seperti Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, penilai, perancang bandar, pentadbir tanah, jurubina dan sebagainya perlu menjalankan kajian mendalam terhadap keadaan pasaran hartanah semasa dan mengunjurkan pola pada masa hadapan.
Penemuan kajian yang tepat dapat digunakan untuk membentuk strategi mengelak pasaran hartanah merudum dan seterusnya membentuk pasaran hartanah yang lestari pada masa hadapan.
Penulis adalah Presiden Pertubuhan Profesional Tanah Malaysia (PERTAMA) dan Pensyarah bidang hartanah dan wakaf di Universiti Tun Hussein Onn Malaysia
